1/ 合同心要素
定义：商场代运营合同是（甲方）托专业运营方（乙方）全权管理商场运营的律协议，涵盖招商、营销、日常管理等服务。
主流模式：
关键事实：
关键条款：
- 年行业平均ROI为1:4.2（乙方每投入1元营销费拉动4.2元销售额）。
- 争议例：某乙方因使用“”虚增销售额，被甲方索赔00万元（年杭州中院）。
3/ 风险分配机制
定义：明确不可抗力、运营失误等场景下的责任归属。
- 90%新签合同要求乙方部署“数字孪生系统”（实时3D客流分析）。
- 本地生活赋能：代运营方通过直播/团购拉动商场GMV，分成比例提升至-%。
轻资产转型：
- 保证金：75%合同要求乙方预付1-3个月服务费作为保证金。
- 不可抗力：后新增“卫生”条款（如闭店超天可协商解约）。
- 数据安全：若乙方泄露商户数据，需年度总营收的%（年深圳例）。
趋势：
- 对冲：头部玩家（华润万象生活）引入“空置率”，保费由甲乙共担。
- AI风控：合同开始纳入“算监测条款”，如用AI实时分析乙方招商合理性。
4/ 行业趋势与创新模式
数字化工具：
- 固定服务费：基础模式（占比60%例），适用于成熟商场（如SKP）。
- 纯分成制：新兴模式（占%），乙方仅抽取租金/销售额分成（风险共担）。
- 阶梯分成：销售额超目标后分成比例递增（如5%→8%→%）。
- 对协议：头部例（某上海购物中心）约定乙方3年提升客流50%，达标后分成翻倍。
数据：
- 服务范围：主流合同包含招商（品入驻率≥80%）、营销（年均-场）、数字化改造（如智慧停车/会员系统）、租金收缴等。
- 分成模式：乙方通常收取固定服务费（3-8%年租金）+ 超额利润分成（5-%）。
- 合同周期：多为3-5年，头部企业（如万达商管）倾向长期合作（8-10年）。
- 保密条款：95%合同要求乙方保护商场客流数据/品租金等心信息，约罚金可达年服务费50%。
争议点：
- 责任边界：若乙方招商失败，是否需承担空置率损失？部分合同设置“保底入驻率”（如70%），未达标则扣减服务费。
2/ 盈利分成模式
定义：代运营方收益结构设计，直接影响双方利益绑定深度。
- 万达商管年轻资产项目占比超80%，合同模式从“固定费”转向“权+分成”。
- 品输出：乙方以IP授权替代直接运营（如迪士尼主题商场），收取品使用费（3-5%年收入）。
5/ 重大争议领域
- 分成计算口径：是否扣除成本/？某件因“净收入”定义模糊导致1.2亿元。
- 提前解约：行业惯例为剩余合同期预期收益的50-70%，但司判例浮动极大。
- 知识产权归属：乙方设计的营销方/会员系统，所有权归谁？65%合同未明确，引发后续争端。
推荐资源
- 《商业地产代运营》（连锁经营协会）
- 《代运营合同》（德恒律师事务所专题报告）
- 例库：威科先行律数据库（搜索“代运营合同”）
智能总结
- 心条款：服务范围需量化（如招商率/频次），分成模式决定利益深度绑定。
- 风险对冲：引入/算监测，规避数据泄露和空置率风险。
- 数字化标配：3D客流分析和本地化运营已成竞争力分水岭。
- 轻资产浪潮：品输出和权合作替代传统服务费模式。
- 争议预防：明确分成口径/IP归属，亿元级。
——网页评：本报告穿透合同表象，直击“利益分配-风险控制-趋势迭代”三角关系，为决策者提供可落地的博弈框架。 💡
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