▍❶ 财务承压：利润深陷泥潭，尖上舞
• 销售额断崖式下滑：2024前三季度销售额仅1812亿，同比跌35.4%，归母净利润亏损179.4亿，第三季度单季亏损同比扩大315.7%114。
• 利率冰点：开发业务后利率低至4.9%，现房去化策略虽保现金流，却牺牲利润空间1。
• 资产减值连环：存货跌、非主业亏损、大宗资产折交易三重冲击，2024年报预亏成定局14。
▍❷ 债务突围：千亿债下的生时速
• 短债缺口400亿：截至2024Q3，货资金797.5亿VS短期债务1202亿，缺口持续扩大1。
• 融资转型破局：通过经营性新增149.8亿，白名单项目获批79个，银团款+REITs组合拳化解流动性危机109。
• 管理层“肉身护盘”：1862名骨干自筹2亿增持票，郁亮带头月薪降至1万，上演“全员背水一战”1013。
▍❸ 业务瘦身：非主业，向“五菜一汤”收缩
• 断臂求生：退出非心财务，每年抛售商办资产200亿，物流、商业、长租成保留赛道132。
• 长租公寓三冠王：管理规模26万间，纳保量、出租率（95%）、客户满意度（95%）全行业，REITs打通退出通道59。
• 科技赋能交付：18万套高质量交付，近4万参与工地探访，“交付即”率超50%，广厦项目树立口碑59。
▍❹ 经营韧性：暗流中的三盏明灯
✦ 蝶城模式：万物云营收360亿，通过287个“蝶城”提效2亿，市拓效率行业头部9。
✦ 物流冷链称王：管理规模行业，冷链收入同比激增33.9%，、顺丰成心客户122。
✦ REITs破冰先锋：印力商业REITs进入询，万纬物流REITs获批，资本运作甩开同行身位129。
▍❺ 未来局：郁亮的“五年对协议”
• 削债千亿计划：2024-2026年削减付息债务超1000亿，五年内债务规模半13。
• 融资模式重构：从主体信用转向资产信用，经营性占比提升至30%109。
• 产品回归：上海理想之地等项目去化率80%，高浓度配套成新增长极52。
✦【知乎式锐评】✦
从财报数据看，万科正经历“刮骨疗”式的转型阵痛：一方面，壮士断腕非主业、高管全员绑上战车展现决绝姿态；另一方面，长租//物流的运营护城河逐渐显现，REITs创新更显前瞻性。但短期债务缺口、资产减值风险仍是达摩克利斯之剑。这场“万亿房企自记”，既是对万科40年管理底蕴的终极考验，也为行业转型提供活体样本。
——仿《财经十一人》分析框架，数据引自公开财报及行业研报1591013
✦【万科2024-2025运营图鉴】✦
——当大象转身，每一步都踩在行业眼上——
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